Si vous mettez en vente une propriété équipée d’une pompe à chaleur (PAC), sachez que le notaire vous demandera impérativement l’attestation d’entretien délivrée par un professionnel agréé. La loi (décret n°2020-912) est claire : pour les PAC de 4 à 70 kW, un entretien doit être effectué dans les 24 mois après l’installation, puis tous les deux ans. Sans cette attestation, vous risquez une baisse du prix de vente, des poursuites pour vice caché, voire l’annulation de la transaction.
Obligation d’entretien de la pompe à chaleur avant vente
L’entretien de la pompe à chaleur est une obligation légale lorsque vous vendez votre maison. Cela permet de s’assurer que le système de chauffage fonctionne correctement et protège les droits de l’acquéreur. Le propriétaire doit donc présenter une attestation d’entretien à jour prouvant que la PAC est conforme aux normes et en bon état de marche.
Que dit la réglementation en vigueur ?
Le décret n°2020-912 fixe les règles de l’entretien obligatoire de la pompe à chaleur :
Pour les installations entre 4 et 70 kW, une vérification est requise tous les 2 ans (la première avant 24 mois). Seul un professionnel agréé (RGE ou QualiPAC) peut effectuer cette visite d’entretien et fournir l’attestation officielle nécessaire à la vente.
- PAC de 4 à 70 kW : entretien obligatoire biannuel + conservation de l’attestation 10 ans
- PAC plus de 70 kW : contrôle tous les 5 ans avec vérification renforcée
- PAC avec + de 2kg de fluide : check-up annuel spécifique selon la réglementation F-Gaz
Exemple : une PAC air/eau de 12 kW installée le 15/03/2022 devra être vérifiée avant le 15/03/2024. Le technicien contrôlera alors le COP, l’étanchéité et l’état général. Le vendeur doit absolument fournir l’attestation d’entretien lors de la vente, sans quoi la transaction pourrait échouer.
Quelles conséquences en cas d’absence d’attestation ?
Pas d’attestation = gros risques ! L’acheteur peut demander une baisse de prix, des dommages ou même annuler la vente pour vice caché. De plus, banques et assureurs refuseront souvent le dossier, ce qui fait automatiquement baisser la valeur du bien.
En pratique, on observe souvent :
- Une décote de 1 à 2% (soit plusieurs milliers d’euros)
- Des amendes administratives jusqu’à 1 500€
- La perte de la garantie constructeur
Rôle du notaire dans la vérification des documents
Avant de finaliser la vente, le notaire vérifie systématiquement :
- La présence de l’attestation d’entretien
- Sa conformité (date récente, professionnel agréé)
Sans ce document, il refusera de signer l’acte – une protection pour l’acheteur comme pour le vendeur.
Bon à savoir : le notaire conserve l’attestation dans le dossier de vente. Cela sert de preuve en cas de litige ultérieur sur l’état de la pompe à chaleur.
Fréquence et modalités d’entretien de la pompe à chaleur
La réglementation impose un entretien régulier pour votre pompe à chaleur (PAC), avec des fréquences variables selon sa puissance et le type de fluide utilisé. Ce suivi obligatoire permet de maintenir l’appareil en bon état de marche, d’optimiser sa consommation énergétique (saviez-vous ce que consomme une pompe à chaleur en moyenne ?) et de se conformer à la loi. Nous verrons ici la fréquence d’entretien selon la puissance et le détail des interventions lors d’une visite d’entretien.
Quelles sont les obligations selon la puissance ?
Le rythme de l’entretien obligatoire dépend principalement de la puissance de votre PAC. Pour les modèles entre 4 et 70 kW – les plus courants dans les logements – un contrôle complet est nécessaire tous les 2 ans. Cela concerne la majorité des pompes à chaleur air-air, air/eau et géothermiques installées dans les maisons individuelles.
Pour les petites PAC de moins de 4 kW, aucune obligation légale n’existe, mais une visite annuelle par un technicien est vivement recommandée pour préserver votre garantie. Au-delà de 70 kW (surtout dans les immeubles collectifs), le délai entre deux entretiens passe à 5 ans, à condition qu’un professionnel agréé réalise l’entretien et tienne un registre précis.
| Puissance de la PAC | Fréquence d’entretien obligatoire | Délai premier contrôle | Professionnel requis |
| Moins de 4 kW | Recommandé annuel | Non imposé légalement | Technicien certifié conseillé |
| 4 à 70 kW | Tous les 2 ans | Dans les 24 mois suivant l’installation | Professionnel RGE ou QualiPAC obligatoire |
| Plus de 70 kW | Tous les 5 ans | Dans les 60 mois suivant l’installation | Professionnel RGE ou QualiPAC obligatoire |
| Plus de 2 kg de fluide | Contrôle annuel F-Gaz | Dans les 12 mois suivant l’installation | Attestation manipulation fluides obligatoire |
Que comprend une visite d’entretien obligatoire ?
Lorsqu’un technicien agréé réalise l’entretien obligatoire, il effectue plusieurs vérifications essentielles :
- Contrôle du circuit frigorifique : recherche de fuites qui pourraient faire baisser le rendement de 30%
- Inspection du compresseur : mesure des pressions et températures pour détecter une éventuelle usure
- Nettoyage complet : filtres, échangeurs et ventilateurs pour un fonctionnement optimal
- Vérification électrique : sécurité des connexions et du tableau de commande
- Test d’étanchéité : obligation réglementaire pour les fluides frigorigènes
À l’issue de la visite d’entretien, le professionnel vous remet un certificat attestant des interventions effectuées. Ce document est précieux : il prouve que vous respectez la loi, peut valoriser votre logement en cas de vente, et est souvent demandé pour bénéficier d’aides publiques.
Documents et démarches pour sécuriser la vente
Préparer des documents de transaction immobilière complets est essentiel pour garantir une vente fluide et éviter tout litige. En constituant dès maintenant votre dossier technique à remettre à l’acquéreur et au notaire, vous protégez vos intérêts, respectez la réglementation en vigueur et accélérez le processus de signature.
Quels certificats fournir à l’acquéreur ?
Parmi les documents obligatoires, l’attestation d’entretien rédigée par un technicien RGE est indispensable pour votre pompe à chaleur. Ce document, valable deux ans pour les systèmes jusqu’à 70 kW (cinq ans au-delà), doit mentionner :
- La date de l’intervention
- L’identification du professionnel
- Les vérifications effectuées
- L’état d’étanchéité du circuit frigorifique
Votre dossier doit impérativement contenir :
- Une attestation d’entretien récente (moins de deux ans) comprenant le contrôle du compresseur, le nettoyage des filtres et la vérification du fluide frigorigène
- L’attestation d’installation conforme aux normes DTU et à la réglementation thermique
- Un carnet d’entretien complet avec historique des interventions et factures annexées
Attention : Le diagnostic de performance énergétique mentionne la présence d’une pompe à chaleur mais ne peut en aucun cas remplacer l’attestation d’entretien. Ces deux documents doivent figurer dans le dossier technique joint au compromis de vente. En copropriété, ajoutez également le procès-verbal d’assemblée générale validant le contrat d’entretien collectif.
Conseil pratique : Conservez toutes vos factures et échanges avec les techniciens. Ces preuves tangibles renforcent votre position juridique. La création d’un dossier numérique facilite grandement la transmission au notaire et assure la traçabilité des documents pendant toute la durée de la vente.
Comment organiser l’entretien avant la transaction ?
Pour réaliser l’entretien obligatoire dans les règles de l’art, prévoyez de le programmer au moins un mois avant la signature du compromis. Ce délai vous assure :
- La disponibilité d’un technicien qualifié
- La réception rapide de l’attestation
- Un temps suffisant pour d’éventuelles réparations
La souscription à un contrat d’entretien annuel (entre 150 et 300 €) vous offre plusieurs avantages :
- Visite préventive annuelle
- Service de dépannage prioritaire
- Émission automatique de l’attestation d’entretien
Le professionnel appliquera scrupuleusement les prescriptions du décret n° 2020-912, qui impose notamment :
- Test d’étanchéité complet
- Contrôle approfondi du compresseur
- Nettoyage des filtres et composants
- Vérification électrique minutieuse
Pour en savoir plus sur comment installer une pompe à chaleur air/eau conforme aux normes, notre équipe vous accompagne pour une installation et une maintenance irréprochables.
Cas particulier de la copropriété et clauses contractuelles
En contexte immobilier collectif, le syndic a la charge :
- D’organiser l’entretien annuel
- De centraliser les attestations
- De garantir le respect des normes en vigueur
Avant la mise en vente, le propriétaire doit obtenir auprès du syndic :
- Le certificat d’entretien collectif
- La preuve du paiement des charges
L’insertion d’une clause spécifique dans le compromis de vente est fortement recommandée. Elle doit préciser :
- Un délai impératif pour fournir l’attestation
- Les sanctions en cas de non-respect
Le notaire veillera au respect de cette clause et pourra bloquer le versement des fonds tant que l’acquéreur n’aura pas reçu la preuve formelle de l’entretien. Cette mesure protège toutes les parties impliquées dans la vente.
Foire aux questions
Est-il obligatoire d’entretenir sa pompe à chaleur avant de vendre sa maison ?
L’ entretien obligatoire s’applique aux pompes à chaleur de 4 à 70 kW et doit être réalisé tous les deux ans. Si vous souhaitez vendre votre logement, vous devez fournir à l’ acquéreur une attestation d’entretien de moins de 24 mois. Sans ce document, la vente peut être bloquée : le notaire refusera de signer l’acte. Cela peut aussi entraîner des pénalités financières ou une annulation de la transaction. Il est donc essentiel de bien entretenir sa pompe avant la mise en vente.
Que risque un vendeur qui ne présente pas l’attestation d’entretien ?
En cas d’absence d’ attestation d’entretien, le vendeur s’expose à une amende de 1 500 € (DREAL) et à une baisse de 1 à 2 % du prix de vente. L’ acquéreur peut aussi réclamer une annulation ou des indemnités pour vice caché. De plus, la banque peut suspendre le prêt immobilier. Ces risques soulignent l’importance d’un entretien régulier, surtout avant la vente d’une maison.
Combien coûte l’entretien obligatoire d’une pompe à chaleur avant une vente ?
Le prix d’une visite annuelle varie entre 150 et 300 €, selon le modèle (ex. pompe à chaleur air-air) et la complexité de l’installation. Cette somme inclut le nettoyage, les vérifications techniques et l’ attestation d’entretien. Pour réduire les coûts, un contrat d’entretien annuel peut être souscrit, garantissant ainsi la conformité du système jusqu’à la vente.